La capacidad de los españoles para comprar una vivienda se reduce casi un 30% por el alza de los tipos

La semana pasada, el Banco Central Europeo (BCE) decidió mantener su rumbo en la lucha contra la inflación y subió los tipos de interés medio punto hasta el 3,5%, pese a la delicada situación que atraviesa el sector bancario. Las continuas subidas del precio del dinero ha provocado que la capacidad de los españoles para comprar una vivienda, entre otras cuestiones, se haya reducido casi un 30% en tan sólo un año.

Como consecuencia de la política del BCE, el euríbor se ha disparado a lo largo de 2022 y lo que va de 2023. Actualmente, la media mensual del índice hipotecario en marzo se sitúa en torno al 3,7%; mientras que el mismo mes de año pasado cerró en el -0,237%. Por ello, el español medio ha perdido un 28,6% de capacidad de compra si atendemos al precio de la vivienda al que podía optar a principios de 2022 y al precio de la vivienda al que puede optar ahora.

En concreto, teniendo en cuenta un sueldo medio en España aproximado de 25.000 euros brutos anuales, que equivaldría a unos 19.880 euros netos al año y 1.656 euros netos al mes, el comprador de la vivienda debería dedicar como máximo 579 euros al mes al pago de su hipoteca, puesto que lo ideal, según el Banco de España, es que esta carga no supere el 35% del sueldo neto.

Así, a principios de 2022, el comprador podría haber firmado una hipoteca fija muy competitiva con un interés al 1%. Si se establece que la cuota óptima para un hipotecado son esos 579 euros (su ratio máximo de endeudamiento), éste podría optar a un préstamo hipotecario por valor de 153.632 euros. Ajustando esta cantidad al 80% del valor de compra de la vivienda (que es el porcentaje máximo que suelen financiar los bancos), saldría que el valor total de la vivienda que se podría comprar con garantías con ese sueldo y en esos momentos hubiera sido de 192.040 euros, según calculan desde la firma Hipoo.

Sin embargo, en marzo de 2023, si el mismo comprador tuviera que firmar una hipoteca fija, tendría que hacerlo con un interés del 4%, o incluso por encima. Si se establece que la cuota óptima para un hipotecado es 579 euros teniendo en cuenta el ratio de endeudamiento recomendado, el cliente podría optar a un préstamo hipotecario de 109.693 euros. De esta forma, el valor de la vivienda que se podría comprar con garantías con ese sueldo sería de 137.116 euros, es decir, un 28,6% menos que hace un año.

Cuotas hipotecarias

A comienzos de año, CaixaBank avisó de que es probable que el esfuerzo hipotecario de las familias -la cantidad de renta del hogar mediano para pagar una hipoteca típica- suba hasta el 38% en la primera mitad de año y sea el principal factor para ralentizar la compraventa de vivienda. La entidad considera que una vez superado este incremento del esfuerzo hipotecario, esa ratio descenderá por «la moderación del precio de la vivienda y el incremento de los salarios de la familia».

Además de las consecuencias para los futuros compradores de viviendas. El alza del índice hipotecario está dañando a la economía de las familias que tienen una hipoteca a tipo variable. El euríbor a 12 meses cerró febrero por encima del 3,53%; su mayor valor desde noviembre de 2008. Esto supone que los hipotecados que tengan que revisar su préstamo este mes sufrirán un encarecimiento de más 3.500 euros al año, debido a la importante subida que ha sufrido el índice desde febrero de 2022, cuando se situó en el -0,335%. Sin embargo, el euríbor no cede en su ascenso, puesto que la media de marzo ya se sitúa en el 3,7%.